Mieten-vs-Kaufen-Rechner

Mieten ist oft günstiger bei kurzen Wohnzeiten (unter 7-10 Jahren), hohen Immobilienpreisen, niedrigem Eigenkapital oder unsicheren Lebensplänen. Als Faustformel gilt: Ist das Preis-Miete-Verhältnis über 25-30, spricht dies für Mieten. Auch bei schnell steigenden Mieten kann Kaufen vorteilhaft werden, während bei stagnierender Preisentwicklung Mieten oft die bessere Wahl ist.

Das Preis-Miete-Verhältnis ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Beispiel: 400.000€ Kaufpreis ÷ 16.000€ Jahresmiete = 25. Werte unter 20 sprechen für Kauf, 20-25 sind neutral, über 25-30 sprechen für Mieten. Dieses Verhältnis sollten Sie um Faktoren wie Eigenkapitalrendite, Wertsteigerung und individuelle Situation ergänzen.

Beim Kauf entstehen Nebenkosten von 8-15% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je Bundesland), Notarkosten (1-2%), Grundbuchkosten (0,5%), Maklergebühren (3-7%), sowie laufende Kosten wie Instandhaltung (1-2% p.a.), Hausgeld, Versicherungen und Grundsteuer. Diese Kosten schmälern die Rendite erheblich und sollten bei der Entscheidung berücksichtigt werden.

Empfohlen werden mindestens 20-30% Eigenkapital plus Nebenkosten (insgesamt 30-40% des Kaufpreises). Mit mehr Eigenkapital erhalten Sie bessere Zinsen und niedrigere monatliche Raten. Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber riskanter und teurer. Das Eigenkapital reduziert auch das Risiko eines 'Unterwasser-Kredits', bei dem der Immobilienwert unter die Restschuld fällt.

Mieter können keine Wohnkosten steuerlich absetzen (außer Homeoffice). Käufer können bei selbstgenutzten Immobilien keine Kosten absetzen, profitieren aber von steuerfreien Wertsteigerungen nach 10 Jahren Haltedauer. Bei vermieteten Immobilien sind Zinsen, AfA und Werbungskosten absetzbar. Die Eigenheimrente (Wohn-Riester) kann den Kauf fördern.

Inflation wirkt zugunsten von Käufern: Die reale Schuldenlast sinkt über die Jahre, während Immobilienwerte und Mieten typischerweise mit der Inflation steigen. Bei 3% Inflation und fixem Kredit reduziert sich die reale Monatsrate nach 10 Jahren um etwa 26%. Mieter hingegen müssen mit steigenden Mieten rechnen – in Ballungsgebieten oft über der Inflationsrate.

Die monatlichen Kosten beim Kauf umfassen: Kreditrate (Zinsen + Tilgung), Instandhaltungsrücklage (ca. 1€/m² bei Neubauten, 2-3€/m² bei Altbauten), Hausgeld/Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen. Vergleichen Sie diese Gesamtkosten mit der Kaltmiete plus angesparten Differenzbetrag. Berücksichtigen Sie: Eigenkapitalverzinsung, Wertsteigerung und Steuervorteile.

Die Kaufnebenkosten (8-15% des Kaufpreises) müssen durch Wertsteigerung oder eingesparte Miete wieder eingespielt werden. Bei 3% jährlicher Wertsteigerung und 10% Nebenkosten dauert die Amortisation etwa 3-4 Jahre. Ohne Wertsteigerung verglichen mit Mieten oft 7-10 Jahre. Deshalb ist ein Kauf bei kurzer Wohndauer meist unwirtschaftlich.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen sollten Sie einen Fachexperten konsultieren.

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