Immobilienrechner

Empfohlen werden mindestens 20-30% der Kaufsumme als Eigenkapital, zusätzlich zu den Nebenkosten (8-15% der Kaufsumme), die idealerweise komplett aus Eigenkapital finanziert werden. Eine Vollfinanzierung ist zwar möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen und größerem Finanzierungsrisiko. Mit 30% Eigenkapital erhalten Sie die besten Kreditkonditionen.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf variieren je nach Bundesland und betragen 8-15% der Kaufsumme. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Notar- und Grundbuchkosten betragen etwa 1,5-2% der Kaufsumme. Die Maklercourtage ist seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen.

Eine Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete dividiert durch Kaufpreis) von 4-6% gilt als solide, wobei die Anforderungen regional stark variieren. In München oder Hamburg sind oft nur 3-4% realistisch, in kleineren Städten bis zu 8% möglich. Wichtiger ist die Nettorendite nach Abzug aller Kosten: Hausgeld, Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen, Leerstand, Steuern.

Die Entscheidung hängt von finanziellen und persönlichen Faktoren ab. Als Faustregel gilt: Ist der Kaufpreis höher als 20-25 Jahresmieten, ist Mieten oft günstiger. Berücksichtigen Sie Opportunitätskosten des Eigenkapitals, Flexibilität, Instandhaltungskosten und mögliche Wertsteigerungen. Kaufen lohnt sich besonders bei langer Wohndauer (>10 Jahre) und stabiler Lebenssituation.

Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35-40% des Nettoeinkommens betragen. Konservativer ist die 28/36-Regel: maximal 28% für Wohnkosten (Rate plus Nebenkosten) und 36% für alle Schulden zusammen. Banken rechnen oft mit 40%, aber bedenken Sie unvorhergesehene Ausgaben, Kinder, Jobwechsel. Planen Sie einen Puffer für Reparaturen und Instandhaltung ein.

Der Sollzins (früher Nominalzins) ist der reine Zinssatz ohne Nebenkosten. Der Effektivzins enthält alle Kreditkosten: Bearbeitungsgebühren, Kontoführung, Schätzkosten. Für Vergleiche ist nur der Effektivzins relevant - er zeigt die tatsächlichen jährlichen Kosten. Bei Immobilienkrediten mit Sondertilgungsrecht kann der Unterschied 0,1-0,3% betragen.

Bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung (15-20 Jahre) zur Planungssicherheit. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung (5-10 Jahre) mit Sondertilgungsoptionen sinnvoll sein. Beachten Sie: Nach 10 Jahren haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§489 BGB). Längere Zinsbindungen kosten meist 0,2-0,5% Zinsaufschlag.

KfW-Förderkredite bieten zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen/Sanieren und Wohneigentum. Baukindergeld wurde 2022 eingestellt, aber es gibt Nachfolgeprogramme. Landesförderprogramme variieren stark - informieren Sie sich bei Ihrer Landesbank. Riester-Bausparen ermöglicht staatliche Zulagen. Wohn-Riester kann auch für die Tilgung verwendet werden.

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