Airbnb vs. Langzeitmiete

Belegung, durchschnittlicher Nachtpreis, Reinigungs- und Verwaltungskosten sowie Airbnb-Gebühren sind die größten Hebel. Auch Saisonalität und lokale Regulierung spielen eine Rolle.

Langzeitmiete lohnt sich bei niedriger Kurzzeitauslastung, strengen Auflagen, hohem Verwaltungsaufwand oder wenn Stabilität und Planungssicherheit wichtiger sind als maximale Rendite.

Nutzen Sie konservative Werte: In Städten oft 60-80%, in ländlichen Regionen 40-60%. Berücksichtigen Sie Saisonmuster und lokale Nachfrage.

Oft unterschätzte Kosten: Airbnb-Servicegebühr (3-5% vom Host), Reinigungskosten pro Gästewechsel, erhöhte Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung), Verschleiß und Reparaturen, Wäsche und Verbrauchsmaterial, Versicherungszuschläge, ggf. Hausmeister/Co-Host-Gebühren, Möblierung und Ausstattung. Diese können 30-40% des Umsatzes ausmachen.

Regulierungen variieren stark nach Stadt: Berlin, München, Hamburg haben strenge Regeln mit Genehmigungspflicht und Tageslimits (oft max. 90-180 Tage/Jahr). Zweckentfremdungsverbote können hohe Bußgelder bedeuten. Meldepflicht bei der Gemeinde, Steueranmeldung (Gewerbeanmeldung ab gewisser Größe), Kurtaxe/Bettensteuer. Vor dem Start unbedingt lokale Vorschriften prüfen.

Break-Even = (Langzeitmiete × 12) / (Nachtpreis × 365). Beispiel: Bei 1.000€ Monatsmiete und 80€/Nacht: 12.000 / 29.200 = 41% Auslastung für Break-Even. Unter 41% lohnt Langzeitmiete, darüber Airbnb. Berücksichtigen Sie zusätzlich: Reinigungs- und Verwaltungskosten senken die Airbnb-Rendite, Langzeitmiete hat weniger Leerstandsrisiko.

Airbnb erfordert: Gästekommunikation (Anfragen, Check-in/out), Reinigung nach jedem Gast, Wäschewechsel, Kleinreparaturen, Kalender-Management, Bewertungen, Preisanpassungen. Zeitaufwand: 5-10 Stunden/Woche für aktives Management oder 15-25% des Umsatzes für professionelle Verwaltung. Langzeitmiete: Einmaliger Aufwand bei Vermietung, dann nur Nebenkostenabrechnung und gelegentliche Reparaturen.

Airbnb-Einnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Bei Überschreitung der Freigrenzen: Umsatzsteuer (19%, Kleinunternehmerregelung bis 22.000€ möglich), Gewerbesteuer (ab 24.500€ Gewinn). Absetzbar: Abschreibung der Einrichtung, anteilige Nebenkosten, Plattformgebühren, Reinigung, Versicherung. Dokumentieren Sie alle Ausgaben. Steuerberater empfohlen bei größeren Einnahmen.

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